全国首个配售型保障房开售：售价仅为商品房一半，“贴着成本卖”

落子开工3个多月后，3月20日，福州双龙新居项目正式开放申购。这意味着，作为新一轮保障性住房体系的“新物种”，配售型保障房正在加速落地。

根据申购公告，该项目均价预计每平米为5200元至5400元（含简装）。如果拿周边商品房项目来做参考，其楼面价已达到6200元/平米，售价超过1万元/平米。

作为全国首个新建配售型保障性住房项目，也是获得国开行专项贷款支持的首单，福州滨海双龙新居项目一直备受市场关注。

就在龙年春节前夕的2月5日，住建部保障性工作现场会也在榕召开，来自广州、深圳、杭州、成都等12个省（自治区、直辖市）和17个城市住房城乡建设部门有关负责人参加会议，并实地考察观摩该项目。

相关新闻报道显示，“参会代表围绕保障性住房的保障对象和标准、配售价格确定、项目公司运作、银行贷款等资金落实和监管、原有住房制度调整完善和做好政策衔接等方面的情况进行交流。”

根据《福建日报》3月21日最新报道，20日双龙新居首轮申请开放后，当天前来详细咨询和登记申购的市民超过100组。

2024年初，腾讯财经《潜望》也奔赴福州实地调研了这一标志性项目，多方了解项目筹建背后的操盘逻辑，希望为这一轮保障房项目建设提供参考经验。

福州双龙新居项目缘何率先启动？

新一轮保障房建设始于2023年7月，彼时中央定调“要加大保障性住房建设和供给”。9月，配售对象、定价原则、封闭管理等一系列重点问题提出后，地方性实践开始加快落地。这其中，福州率先进行了探索实践。

楼市整体下行趋势下，2023年福州市场也在承压。克而瑞数据统计，全年福州主战场总成交金额同比下滑约16%，从网签数据看，上半年的整体表现更胜一筹，下半年网签金额环比下滑约12%。且下半年以来市场基本处于低位运行，预期支撑不足、企业推盘积极性降低。

相较于其他二线城市，本土房企始终占据市场主导地位，建发、国贸的销售额位列前两名，阳光城、融信、正荣等本土闽系民企逐渐匿身。

2023年10月发布的《福州市“十四五”住房保障专项规划》显示，“十三五”期间，福州市圆满完成规划目标，并基本实现“住有所居、住有安居、住有宜居”的住房新局面，但在住房发展方面仍存在不足有待进一步提升。

一是与商品房购买力相比，福州住房价格相对较高，福州房价收入比为19.5，全国排名第6，福州租金收益率为1.6%，在全国50个典型城市中排名第45。二是物业管理存在瓶颈，物业品牌企业少，管理水平参差不齐、监管措施不完善。三是住房配套设施不均衡，鼓楼区和台江区较完善，其他县（市）区不足。四是支持住房租赁市场发展的体制机制与行业规范还处于探索制定阶段，法规政策有待完善。

《规划》称，“十四五”期间，加强住房市场体系和住房保障体系建设将是福州的住房发展主要方向。

截至2024年3月，包括北上广深等22座城市已公布配售型保障房建设任务。这其中，要属福州规模最大，总套数约1.24万套。

对于配售型保障房这一“新物种”，没有先例借鉴，为抢抓政策窗口期，推动项目早落地、早见效，福州负责统筹保障房建设的工作专班随即成立。

该工作专班由市长挂帅，时任副市长担任副组长具体分管，市房管、住建、资规、土发中心、国开行等多个单位参与其中。作为专班成员，项目公司福州市安居工程建设有限公司也在其中。

“项目之所以能快速落地，得益于政府高度重视，在工作机制上，简化审批流程，并联开展包括公司资质、资金筹集、方案招标及项目实施计划等工作，每周都会多频次高强度召开推进会议。”福州市安居工程建设有限公司相关负责人对腾讯财经《潜望》表示。

腾讯财经《潜望》了解到，作为福州城投集团三级子公司，福州市安居工程建设有限公司在当地拥有多年工程施工丰富经验，除了双龙新居项目外，其还将承担福州全市今后其他配售型保障房项目的建设运营工作。

就在动工建设的同时，2023年10月，福州市房管局会同市人社局等部门，已对意向保障对象进行初步摸排工作，以此确定了户型面积、价格区间等规划设计方案，下一步也将进一步对接销售对象。

划拨用地，“贴着成本卖”

从土地、资金，到具体施工建设，“让利”原则贯穿项目每个环节。

土地出让金作为地方财政的重要支撑，又在房地产开发项目中占比最大，因此十分考验决策者智慧。此次福州双龙新居项目并没有选择公开市场招拍挂方式拍地，而是划拨用地。

腾讯财经《潜望》了解到，双龙新居项目距离主城区较远，位于福州新区，从土地财政以及维持市场稳定的角度来看，此举也是在尽量减少对于主城区商品房市场的冲击。

克而瑞地产研究统计称，2023年福州土拍大体呈现惨淡行情，合计拍卖52宗涉宅用地，成交34宗，其中22宗底价成交，12宗溢价成交，取消/中止拍卖18宗，流拍率超过三成，成交地块超八成为市属国企底价获取。

作为福州新区滨海新城核心地块，双龙新居项目配套相对完善。周围2公里配套包括长乐区政府、滨海新城综合医院、商务印书馆、海峡青少年活动中心等，邻近地铁滨海快线大数据站。如果拿周边项目来做参考，其楼面价已达到6200元/平米，售价超过1万元/平米。

福州市安居工程建设有限公司相关负责人介绍称，在用地选址上，突出交通便利、配套完善、新区布局的前提下，优先安排征迁难度小、土地成本相对较低的成熟地块，进一步降低保障性住房楼面地价。

土地得到地方政府强力支持后，筹建资金从何而来，也十分关键。

2023年10月，福州市政府与国开行福建分行在 “三大工程”领域达成合作共识，重点项目即为双龙新居这一试点项目。该项目总投资2.54亿元，其中2.02亿元来自国开行专项贷款授信，剩余20%来自企业自筹。

福州市安居工程建设有限公司相关负责人对腾讯财经《潜望》表示，项目体量并不大，占地20亩，规划3栋住宅，房源701套，总投资2.54亿元，其中国开行专项贷款授信2.02亿元，其余20%来自企业自筹，缓解了自身资金压力，加上正常偏低的建设、管理等成本，最终上市价仅为5000多元，贴着成本卖的同时，也会保证项目品质，预计今年年中即可认筹及配售，实现现金流回正。

2023年12月27日，福州双龙新居项目率先正式开工建设。

售价不足商品房一半，中小户型为主

2024年初，腾讯财经《潜望》实地调研双龙新居项目时，工地一片繁忙作业的场景，推动项目“加速度”。

彼时，机器一片轰鸣声中，五台打桩机正在繁忙作业，将670根坚硬的管桩锤打至100米深处的地下。与此同时，重型卡车来回穿梭，将一车车建筑材料运到施工现场。

按照施工计划，2024年3月初，桩基工程将100%完成，6月底达到完成地下结构，工程实现正负零，最迟于2026年底精装验收交付。

作为“新物种”，双龙新居项目的操盘逻辑能否跑通，仍取决于销售行情。

在最为关注的配售价格上，“保本微利”原则下，保障性住房项目单价约为同地段商品住房的45%左右。彼时按照计划，该项目预计简装销售价不超过5500元/平米，而项目周边的商品房均价超过10000元/平方米。

最终，根据申购公告，项目合计为701套，包括三种户型面积，一居室（45平米）242套、二居室（60平米）277套、三居室（75平米）182套，均价预估为5200~5400元/㎡（含简装），按照“一房一价”进行销售。

腾讯财经《潜望》了解到，作为面向住房和收入困难群众配售的典型刚需项目，除了满足基本居住需求外，地段、品质、配套等附加属性也需通盘考虑。因此，从产品设计方面，福州市安居工程提出了新型集合式住宅的创新想法，即住宅楼层数为地上26至30层，地下仅为1层，地上一至二层则为商业生活的邻里配套。

在申购对象方面，则优先满足住房和收入困难群体的选房需求，剩余房源再面向普通工薪收入群体供应。

根据申购公告，具体而言，住房和收入困难群体，包括福州市六城区公租房在保家庭、轮候家庭，且具有六城区城镇户籍的；具有六城区城镇户籍、人均住房面积低于15平方米，家庭人均年收入低于2023年当地城镇居民人均可支配收入（5.8万元）的住房困难家庭。

普通工薪收入群体，则指具有六城区城镇户籍，有稳定工作生活，人均住房建筑面积低于15平方米，且连续缴纳社保或个税满6个月的普通工薪收入家庭。

按照流程，经过申购、公示无异议后，客户即要缴纳2万元的预购金至监管账户，等待后续的选房签约。

福州市安居工程建设有限公司相关负责人对腾讯财经《潜望》介绍，相较于公租房、共有产权房，配售型保障房作为新生事物，公众需要有一个接受消化的过程，所以未来将在主城区寻址搭建项目展厅，吸引配售对象实地看房，由于是以需定建，提前锁定购买群体，销售前景相对乐观。

不得上市交易，但可申请回购

不同于商品房，配售型保障房施行封闭管理、不得上市交易的原则，后续如何流通也备受关注。

此前业内有声音提出，此轮新建保障性住房建设，能否借鉴新加坡组屋经验，进行半封闭运行，转售允许有一定幅度内的竞价，但同时也设置了比如最低居住年限、限制更严的购房资格、缴纳转售税等门槛。

不过从福州双龙新居的具体实践来看，目前仍为全封闭管理模式。

根据公告，若长期拖欠按揭贷款、因工作调动迁出六城区之外等特殊情况，购买人可提出申请，由原开发建设单位，即福州市安居工程建设有限公司予以回购。

至于回购价格，则按照原购买价格结合住房折旧、房款利息确定。其中：住房折旧按折旧年限（建筑主体结构50年、装修10年）予以核减；房款利息按交付使用年度商业银行一年期存款基准利率予以核增。

计算公式则为，回购价格=[原购买价格（毛坯部分）×（1-交付使用年限×2%）+原购买价格（装修部分）×（1-交付使用年限×10%）]+[原购买价格（毛坏+装修）×交付使用年度商业银行一年期存款平均基准利率×交付使用年度）。

此次双龙新居申购前景如何，目前仍需时间观察和检验。

按照福州市住房保障和房产管理局的对外口径，目前已确定首批 1 万套保障性住房规划建设目标，当地将落实规划用地 8 宗 539 亩。这其中，已正式动工 1 个项目，启动规划报建 2 个项目，储备 5 个项目。

而根据《规划》目标，到2025年保障房建设24万套,1065万平方米。其中，保障性租赁住房建设15万套，占住房总量的30.61%。

在新一轮保障房建设大潮中，各地正在加速落地，纳入保障房建设的城市也从由35个扩围至106个扩围。据不完全统计，已有22个省市披露2024年配售型保障性住房筹建目标，规模合计超过12万套。