多地限购松绑 房地产政策优化再加码

近期，多地楼市出台重磅政策。1月30日，上海优化住房限购政策，支持非上海市户籍单身人士购房。同日，苏州市住房和城乡建设局一位工作人员对中国商报记者表示，购买新房、二手房不做购房资格审核，新房限售政策仍为两年。此前的1月27日，广州市人民政府办公厅印发通知，放开120平方米以上的户型限购。

业内人士普遍认为，广州、上海及苏州出台楼市政策之后，北京、深圳逐步调整限购政策的预期越来越强。

上海放开单身限购

上海新政明确，自1月31日起，在上海连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求，促进职住平衡、产城融合。

易居研究院研究总监严跃进分析，上海本次政策主要在几个方面做出了调整。首先，取消非上海市户籍单身人士限购。此前非上海市户籍人士购房需满足“5年社保+已婚”条件，而现在取消了“已婚”条件。其次，明确优化限购区域范围。此次非上海市户籍单身人士可在外环以外区域限购一套住房，但崇明区除外。外环以外区域约占上海市六成的房源量和交易量，这一政策可更好满足相关群体首套房或刚需房置业需求。再次，更优人才购房政策继续实施。此次优化政策与人才安居购房政策形成梯度政策体系。自贸区临港新片区、青浦新城、奉贤新城以及金山南转型等重点区域，继续实施已出台的更优人才安居购房政策，即缴纳社保或个税满3年即可购房。

“该举措能够满足多样化和多元化住房需求，更好促进区域职住平衡和产城融合。”严跃进表示。

苏州全面取消限购

在上海放宽限购政策之际，苏州也出台相关政策，且实施力度更大：全面取消限购，不再对购房资格进行审查，购房不再限面积及套数，但新房限售政策仍为两年。

事实上，这并非苏州首次进行楼市松绑。2023年9月，苏州市出台《关于促进全市经济持续回升向好的若干政策措施》的通知，明确满足改善性住房需求，对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核。

“从苏州此次放松的逻辑来说看，此前是松绑了中大户型的物业，而现在相当于放松了中小套型物业。这说明松绑尺度加大，也使得各类户型的物业都可以认购。”严跃进表示。

而苏州持续优化楼市政策，此次又取消了限购，或与当地市场总体较为低迷有关。克而瑞监测数据显示，2023年12月苏州新建商品住宅成交面积48万平方米，环比增长17%，同比下降26%。累计来看，苏州2023年全年新建商品住宅成交面积571万平方米，同比下降22%。从房价变化来看，2023年12月苏州市场均价为28437元/平方米，环比下降0.7%，同比下降3.43%。

中指研究院苏州分院高级分析师金珂表示，苏州此次开放限购，一方面与2024年江苏省政府工作报告提及的“一城一策”调整优化房地产政策、支持盘活存量土地，有力有序有效消化存量商品房等相呼应；另一方面也可以打开需求端，对苏州吸引更多外来人才产生一定的积极作用。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在刚刚过去的12月，一线城市二手房价格环比下跌1.1%，房地产市场下行的压力依然加大。2024年1月的前四周，一线城市北京、上海、广州、深圳新房交易环比分布为-36.8%、60.9%、-3.6%、-10.8%，市场整体仍旧在下行。

政策“组合拳”或在路上

1月26日，住建部在城市房地产融资协调机制部署会上明确，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

李宇嘉认为，这意味着要将调控权力交给地方，把稳定行业和市场的责任也交给地方，夯实地方主体责任，实现权责对等，提高政策响应速度，更好地维护市场的稳定。不论是广州1月27日对限购政策进行松绑，还是苏州、上海出台的楼市新政，都是在这种背景下产生的。

“近期房地产支持政策持续在楼市需求端发力，应该说找准了当前楼市低迷的症结所在。特别是一线城市政策的变化往往具有风向标作用，这预示着2024年第一季房地产支持政策有望全面加码。”东方金诚首席宏观分析师王青表示。

严跃进认为，近期广州和苏州的限购放松，对于理解政策逻辑具有积极作用。这说明2024年是限购全面放松的重要一年，有别于2023年的局部放松逻辑。

李宇嘉认为，预计北上深等城市下一步的政策调整会收缩限购范围，逐步取消外围区域限购，以解决外围区域去化困难的问题。如果市场依然低迷，在完成外围区域限购调整以后，接下来才会考虑中心区如何调整限购政策。

“我们判断，后期政策面将通过下调房贷利率下限等方式，持续对房地产行业实施定向降息，这方面的政策空间较大。”王青表示，考虑到楼市具有“买涨不买跌”的特点，限购政策往往在楼市过热时有较好的降温作用，而在楼市偏冷时，放开限购作用相对较弱。当前重点仍是要进一步下调居民房贷利率，这是降低居民购房成本，扭转楼市预期的关键一招。

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房地产融资协调机制加快落地

近日，在住建部、金融监管总局召开城市房地产融资协调机制部署会后，各地迅速行动、抓紧落实。

目前，广西南宁市已建立房地产融资协调机制，并向当地金融机构推送了第一批107个房地产项目“白名单”。“白名单”中的北投荷院项目已获得民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款。

重庆市也通过房地产融资协调机制，梳理出第一批房地产项目“白名单”314个，融资需求约830亿元，涉及22家融资机构。重庆市住房和城乡建设委员会相关负责人称，将房地产开发项目纳入“白名单”后，将通过各区县房地产融资协调专班，搭建政银企融资协调平台，指导项目“白名单”企业和主融资金融机构，积极推动项目融资。

云南已组织指导16个州（市）通过房地产融资协调机制，筛选确定了第一批房地产“白名单”项目619个，融资需求1519亿元，并及时推送到各有关金融机构。其中，昆明市第一批房地产项目“白名单”212个，融资需求约916亿元。

湖北也确定了第一批221个房地产项目“白名单”，经过城市房地产融资协调机制审核，已经推送至各金融机构，涉及16个市州、融资需求712亿元。

业内人士表示，从项目层面落地给予融资支持，对于银行来说风险更为可控，将进一步提升银行对房地产的融资支持力度及放款速度，从而能提升行业供给侧及增强“保交付”能力，改善行业基本面。

国金证券认为，在供给侧，主管部门积极推进城市房地产融资协调机制，支持房企合理的融资需求，首批房地产项目名单有望在近期落地并争取贷款；在需求侧，继上周广州放开120平方米以上限购后，上海放松了外环外单身限购，苏州全域放开限购，核心城市正进一步加大政策力度，助力房地产市场企稳。

华福证券表示，调控政策的持续宽松，有望带动购房预期的持续改善，释放有效购房需求。特别是在当前政策基调下，调控政策的决策权进一步下放，在当前广州、上海等城市持续实施宽松限购政策的基调下，其他城市有望进一步跟进，带动市场修复。